L'ULTIMA NOTIZIA

 

la conformità urbanistica degli immobili

La Cassazione ha finalmente posto fine alla diatriba sulle conseguenze delle irregolarità urbanistiche degli immobili agli atti di trasferimento, indicando quali siano gli abusi che incidono sulla validità (rendendo nullo l’atto).

L’autorevolezza della fonte è massima: la Suprema Corte si è pronunciata a Sezioni Unite (la sentenza è la n.ro 8230 del 22 marzo 2019, ampiamente commentata in rete) e l’interpretazione data è definitiva.

In breve, solo la costruzione eseguita senza alcuna autorizzazione –cui occorre equiparare la costruzione totalmente difforme dalla concessione- rende il bene incommerciabile. Tutto il resto (si pensi ad esempio allo slittamento della costruzione all’interno del lotto, a difformità di porte, finestre e tramezze, perfino all’aumento di volumetria o di superficie), è classificabile nell’ambito delle cosiddette “difformità minori o parziali”, il cui “disvalore” resta confinato sul piano delle sanzioni economiche amministrative/comunali.

Una importante conseguenza del principio fornito dalla Cassazione è che i contraenti possono accordarsi nell'atto sulla sorte delle irregolarità minori/parziali, ad esempio disponendo la cessione dell’immobile così come si trova ed accollando la sua totale regolarizzazione all’acquirente, tenendone conto nella fissazione del prezzo, il tutto in clausole inserite nel rogito notarile.

Nonostante questo intervento epocale, si assiste da qualche anno ad un irrigidimento nelle aspettative di completa conformità urbanistica in capo a chi acquista un immobile. Complici forse le sanzioni amministrative elevate o il rischio di vedersi negato un mutuo bancario, o ancora l’impossibilità ad accedere alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione (tra cui il c.d. Superbonus 110%), la scoperta della difformità ad acquisto avvenuto è fonte di spiacevoli e costose liti giudiziarie.

Il ruolo del notaio in questi casi è di informazione e consulenza nella soluzione adatta ad entrambe le parti, individuando le clausole da inserire in atto .... motivo in più per coinvolgere il notaio già durante le trattative, quando è il momento di formalizzare l'impegno reciproco in un preliminare

 

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tutela dell'acquirente in preliminare di immobili da costruire

Il Notariato ha divulgato un decalogo sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019, che entrano in vigore dal 16 marzo 2019. Il contributo accessibile alla pagina https://www.notariato.it/it/news/il-decalogo-del-notariato-sulle-nuove-tutele-gli-acquirenti-di-immobili-costruzione

Già dal 2005 l’impresa che conclude un preliminare di vendita di un immobile non ancora ultimato deve consegnare all’acquirente una fidejussione che garantisca in caso di crisi il rimborso delle somme anticipate; al momento della vendita deve inoltre consegnare una polizza assicurativa decennale (cd. postuma) per i danni derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Per ovviare alle frequenti disapplicazioni della normativa, con l’ultimo decreto del 2019 il legislatore ha imposto l’intervento del notaio sin dal preliminare, affinchè verifichi la correttezza della fidejussione e degli altri obblighi in capo all’impresa, ad esempio:

  • Che la fidejussione rispetti le prescrizioni ministeriali
  • Che la fidejussione sia efficace fino al rogito ed al rilascio della polizza assicurativa decennale postuma
  • Che il preliminare fornisca le informazioni e contenga le clausole stabilite dalla legge
  • Che già al preliminare non esistano ipoteche o altre pregiudizievoli sull’immobile, oltre a quelle dichiarate all’acquirente rientranti nella normale procedura di vendita
  • Che il preliminare venga trascritto, a protezione dell’acquirente da eventuali pregiudizievoli iscritte o trascritte successivamente contro l’impresa

Quanto alla polizza postuma decennale, la sua mancanza al rogito di vendita impedisce il perfezionamento dell’atto, pena la sua nullità. Anche la polizza deve rispettare condizioni e requisiti particolari, il cui controllo spetterà al notaio.

Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato? Quello che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Resta informato sulle Guide per il cittadino pubblicate dal Notariato: https://www.notariato.it/it/trova-guide

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novità in materia di sicurezza antincendio dei fabbricati residenziali

Il Ministero degli Interni ha emanato il 25 gennaio 2019 un Decreto con le nuove norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione, estraibile alla pagina www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2019/02/05/19A00734/sg, che entrerà in vigore decorsi 90 giorni dalla sua pubblicazione in Gazzetta ufficiale (avvenuta il 5 febbraio 2019).

La normativa si applica ai fabbricati di nuova costruzione o in fase di rifacimento (art.2); il decreto dispone anche le tempistiche per l'adeguamento obbligatorio dei fabbricati esistenti (art.3)

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dal sito del Notariato: Il Testamento biologico

In vigore dal 31 gennaio 2018 la legge sul testamento biologico (legge 2 dicembre 2017, n. 219 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 12 del 16 gennaio 2018).

Nel rispetto dei principi di cui agli articoli 2, 13 e 32 della Costituzione e degli articoli 1, 2 e 3 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea, a tutela del diritto alla vita, alla salute, alla dignità e all'autodeterminazione della persona, la legge ribadisce il principio per cui nessun trattamento sanitario può essere iniziato o proseguito se privo del consenso libero e informato della persona interessata, tranne che nei casi espressamente previsti dalla legge. Il cuore della legge è l’introduzione della disciplina delle DAT, disposizioni anticipate di trattamento, con le quali le persone possono dare indicazioni sui trattamenti sanitari da ricevere o da rifiutare nei casi in cui si trovassero in condizioni di incapacità.

Che cosa sono le DAT?: Sono delle disposizioni/indicazioni che la persona, in previsione della eventuale futura incapacità di autodeterminarsi, può esprimere in merito alla accettazione o rifiuto di determinati accertamenti diagnostici, di scelte terapeutiche (in generale), di singoli trattamenti sanitari (in particolare).

Sei interessato ? Contina a leggere .... vai alla pagina del sito del notariato

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approfondimento di Federnotizie, "Deposito prezzo: un’opportunità da non perdere" 

(...) Fin troppo evidenti sono i vantaggi per le parti, in particolare per la parte acquirente, la quale, depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili (trascrizione di pignoramenti o di altre alienazioni, iscrizione di ipoteche, ecc.). Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo.

Scarica l'intero articolo da questa pagina di Federnotizie, valida iniziativa a supporto anche del cittadino

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detrazione Irpef per l'acquisto del garage (box auto pertinenziale) anche se il prezzo è stato pagato tramite assegno

Finalmente, l'Agenzia delle Entrate ammette la detrazione del costo di costruzione del garage pertinenziale all’abitazione, acquistato dall’impresa, col pagamento del prezzo tramite assegno bancario (e non solo con bonifico).

Leggi la risoluzione ministeriale n. 43/E del 18 novembre 2016

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